Article 815-13 du Code civil : sécuriser l’achat immobilier en indivision des concubins
Sécuriser l’achat d’un logement par des concubins suppose d’anticiper sa répartition et son devenir. Lorsqu’un couple non marié acquiert un bien immobilier, le régime de l’indivision s’applique. Chaque acquéreur détient une quote-part fixée dans l’acte notarié. Sans précautions, ce régime peut toutefois créer des difficultés lors d’une séparation ou d’un décès.
Des quotes-parts adaptées au financement de chaque concubin
Dans une acquisition en indivision, les droits de chaque concubin sont déterminés par l’acte de vente. En l’absence d’indication particulière, les acquéreurs sont présumés propriétaires du bien à parts égales.
La répartition stipulée doit néanmoins correspondre au financement effectivement supporté par chacun. Lorsqu’un concubin verse une somme supérieure à celle correspondant à sa quote-part, cet écart peut faire naître une créance contre l’autre concubin ou contre l’indivision.
Si l’un des concubins rembourse, pendant la vie commune, une fraction du prêt excédant le plan de financement initial, il peut réclamer une créance contre l’indivision au moment du partage ou de la séparation. Cette demande peut être fondée sur les dépenses nécessaires à la conservation du bien prévues par l’article 815-13 du Code civil.
Le partage de l’indivision après la séparation
À la différence des époux, les concubins ne disposent d’aucun mécanisme spécifique accordant à l’un d’eux une priorité pour conserver le logement.
Chaque indivisaire peut donc demander le partage à tout moment. En l’absence d’accord, le bien peut être vendu, puis son prix réparti entre les propriétaires en fonction de leurs droits respectifs.
L’ex-concubin qui demeure seul dans le logement après la rupture peut également être redevable d’une indemnité d’occupation envers l’autre indivisaire.
Enfin, la liquidation devient plus délicate lorsque les contributions financières réelles diffèrent des quotes-parts inscrites dans l’acte d’acquisition.
L’absence de droits successoraux du concubin survivant
Le concubin survivant ne bénéficie d’aucun droit successoral légal sur les biens de son partenaire décédé.
À défaut de disposition particulière, la quote-part du défunt est transmise à ses héritiers. Ceux-ci se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent, comme lui, demander le partage du logement.
Un testament peut renforcer la protection du concubin survivant. Cette solution reste toutefois limitée par la fiscalité applicable entre concubins, qui prévoit une taxation de 60 %.
L’anticipation des conséquences patrimoniales de l’achat
L’indivision demeure une formule simple et courante pour les couples non mariés. Elle exige cependant d’examiner en amont le financement du bien ainsi que les effets d’une séparation ou d’un décès.
L’intervention d’un notaire permet d’adapter l’opération à la situation du couple, d’anticiper les difficultés et, le cas échéant, de présenter l’option du PACS, ses différences avec le concubinage et ses conséquences patrimoniales.
Historique
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